ENAJENACIÓN – Bienes muebles – Bienes Inmuebles
La enajenación se define como la transferencia del derecho real sobre un bien. Como indica la doctrina, “Dar –en sentido restringido–, traditar, enajenar, disponer, son conceptos sinónimos en el Código Civil. Cuando se da, se enajena. Cuando se tradita, se enajena, Cuando se enajena, se da o se tradita. Y, finalmente, cuando ocurre cualquiera de tales fenómenos, se dispone”. Lo más usual es que la enajenación se lleve a cabo respecto del derecho de propiedad; y en tal caso se efectúa a través de los modos señalados en el artículo 673 del Código Civil, pudiendo recaer tanto sobre los bienes muebles, como inmuebles, aunque frente a estos la ley exige solemnidades especiales.
BIENES PÚBLICOS – Tipos
Por otro lado, el artículo 674 del Código Civil define los bienes de dominio público como aquellos que “[…] pertenece a todos los habitantes de un Territorio, como el de calles, plazas, puentes y caminos, se llaman bienes de la Unión o de uso público o bienes públicos del Territorio”. Los bienes de dominio público, de acuerdo con la sentencia C- 183 de 2003 de la Corte Constitucional, son “el conjunto de bienes que la administración afecta al uso directo de la comunidad o que lo utiliza para servir a la sociedad”. Dentro de esta categoría se encuentran los bienes fiscales y los bienes de uso público. Los bienes fiscales, de acuerdo con el Alto Tribunal Constitucional, están destinados a la prestación de servicios públicos que la Administración utiliza de forma inmediata, como los edificios donde funcionan las oficinas públicas.
A su vez, el Consejo de Estado, define los bienes fiscales como “aquellos que pertenecen a sujetos de derecho público de cualquier naturaleza u orden y que, por lo general, están destinados al cumplimiento de las funciones públicas o servicios públicos, tales como los terrenos, edificios, fincas, granjas, equipos, enseres, acciones, rentas y bienes del presupuesto, etc., es decir, afectos al desarrollo de su misión y utilizados para sus actividades, o pueden constituir una reserva patrimonial para fines de utilidad común. Su dominio corresponde a la República, pero su uso no pertenece generalmente a los habitantes, de manera que el Estado los posee y los administra en forma similar a como lo hacen los particulares con los bienes de su propiedad”.. De esta forma, sobre los bienes fiscales, a pesar de estar destinados a la prestación de servicios públicos, las Entidades Estatales tienen la facultad de disponer de ellos a través de un acto jurídico como la compraventa, la donación, el arriendo, entre otros.
BIENES – Comuneros – Reglas – Código Civil
En efecto, el artículo 2322 dispone que esta comunidad constituye un cuasicontrato, lo que significa que surge por el solo hecho de la coexistencia de derechos de propiedad sobre la cosa común y no por la manifestación de voluntad de los copropietarios. Esta caracterización permite aplicar plenamente el régimen civil de la comunidad a las relaciones entre la entidad estatal y los particulares en su condición de comuneros. Al respecto, el precitado artículo dispone: “La comunidad de una cosa universal o singular, entre dos o mas (sic) personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad, o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato”.
El artículo 2323 del Código Civil complementa esta noción al señalar que el derecho de cada comunero se asemeja al del socio sobre el haber social, en tanto se trata de una cuota ideal, abstracta e indivisa, que no recae sobre una parte materialmente delimitada del bien. Esta naturaleza proindiviso de la comunidad determina que los comuneros no puedan ejercer su derecho sobre porciones físicas específicas del bien ni sobre la totalidad del mismo, sino únicamente sobre su participación ideal. La indivisión no solo preserva la unidad jurídica del objeto, sino que también delimita el alcance de las facultades de cada titular, evitando que uno de ellos altere unilateralmente la estructura del derecho común. En consecuencia, la comunidad se caracteriza por un equilibrio entre la autonomía individual de cada comunero y la necesidad de mantener la integridad del bien compartido.
ENAJENACIÓN DE BIENES – Modalidad de contratación
En relación con la modalidad de selección el literal e) del numeral 2 del artículo 2 de la Ley 1150 de 2007 dispone que la enajenación de bienes del Estado, con excepción de aquellos a que se refiere la Ley 226 de 1995, se realiza a través de la modalidad de selección abreviada, para lo cual podrán utilizarse instrumentos de subasta y en general de todos aquellos mecanismos autorizados por el derecho privado, siempre y cuando en desarrollo del proceso de enajenación se garantice la transparencia, la eficiencia y la selección objetiva. Adicionalmente, establece que para la venta de los bienes debe tenerse como base el valor del avalúo comercial y ajustar dicho avalúo de acuerdo con los gastos asociados al tiempo de comercialización esperada, administración, impuestos y mantenimiento, para determinar el precio mínimo al que se debe enajenar el bien, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.
En virtud de lo anterior, la subsección 1 de la sección 2 del capítulo II del Decreto 1082 de 2015 dispuso en los artículos 2.2.1.2.2.1.1. y siguientes, las reglas generales que deben aplicar las Entidades Estatales para la enajenación de los bienes el Estado señalando que “La selección abreviada es la modalidad para la enajenación de bienes del Estado, la cual se rige por las disposiciones contenidas en el presente capítulo, salvo por las normas aplicables a la enajenación de los bienes a cargo del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado y la enajenación de que tratan la Ley 226 de 1995, el Decreto-Ley 254 de 2000 y la Ley 1105 de 2006”.
ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES – Título gratuito – CISA – Bienes inmuebles que no requieran para el ejercicio de funciones
En relación con la enajenación de cuotas parte de entidades estatales sobre inmuebles común y proindiviso, es pertinente tener en cuenta que existe una regla especial para entidades del orden nacional. Para ello, se acude al artículo 2.2.1.2.2.1.3 del Decreto 1082 de 2015 que estableció que la enajenación de bienes de las entidades estatales del orden nacional a la Central de Inversiones CISA S.A., de que se refiere el artículo 238 de la Ley 1450 de 2011 y el Decreto 047 de 2014 y las normas que los modifiquen, adicionen o sustituyan, debe hacerse de conformidad con las reglas establecidas en tales normas. En esta línea, el artículo 238 de la Ley 1450 de 2011 modificado por el artículo 330 de la Ley 2294 de 2023, por el cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026 “Colombia Potencia Mundial de la Vida” dispone que todas las entidades públicas del orden nacional deben transferir a CISA, a título gratuito y por medio de un acto administrativo, los bienes inmuebles, participaciones accionarias y activos de su propiedad que no requieran para el ejercicio de sus funciones. Es decir, para efectos de la consulta, las entidades del orden nacional están en la obligación de transferir a CISA, a título gratuito los bienes inmuebles que no necesitan para el ejercicio de sus funciones como Administración Pública. Por otro lado, CISA podrá gestionarlos, comercializarlos o transferirlos a entidades públicas a título, ya sea gratuito u oneroso para el desarrollo de proyectos, según lo dispuesto por la ley.
A su vez, el artículo 2.2.1.2.2.1.4 del Decreto 1082 de 2015 determinó que cuando las Entidades Estatales no están obligadas a cumplir con la transferencia de los bienes que no use, a CISA S.A. pueden realizar directamente la enajenación, o contratar para ello promotores, bancas de inversión, martillos, comisionistas de bolsas de bienes y productos, o cualquier otro intermediario idóneo, según corresponda al tipo de bien a enajenar. En este sentido, para la enajenación de los bienes del Estado las entidades del orden nacional deben realizar una revisión para determinar si les resulta aplicable el supuesto de transferencia de bienes a CISA S.A. y en caso de que se cumpla dicho supuesto, deberán a título gratuito y mediante un acto administrativo, los bienes inmuebles, participaciones accionarias y activos de su propiedad que no requieran para el ejercicio de sus funciones.
ENAJENACIÓN DE BIENES – Modalidad de selección – Reglas
Teniendo en cuenta lo precisado, es pertinente acudir a la subsección 2 de la sección 2 del capítulo II del Decreto 1082 de 2015, el cual establece 3 mecanismos de enajenación de los bienes del Estado: i) la enajenación directa por sobre cerrado, que se llevará a cabo mediante el procedimiento allí contemplado, ii) la enajenación directa a través de subasta pública, para lo cual la entidad deberá seguir el procedimiento establecido en el artículo 2.2.1.2.1.2.2 del Decreto 1082 de 2015 sobre subasta inversa, pero teniendo en cuenta que el bien debe ser adjudicado al oferente que haya ofrecido el mayor valor a pagar por los bienes objeto de enajenación y en consecuencia, el margen mínimo debe ser al alza, y iii) la enajenación a través de intermediarios idóneos, en cuyo caso la venta debe realizarse a través de subasta pública, o mediante el mecanismo de derecho privado que se convenga con el intermediario.
Ahora bien, las reglas que deben tener en cuenta las Entidades Estatales varían dependiendo si los bienes sobre los cuales requiere realizar la enajenación son muebles o inmuebles. De esta manera, la subsección 3 de la sección 2 del capítulo II del Decreto 1082 de 2015 se refiere a los bienes inmuebles y establece varios aspectos que se deberán realizar en estos casos: i) avaluar el bien objeto de enajenación, el cual puede estar a cargo del Instituto Geográfico Agustín Codazzi o de una persona especializada inscrita en el Registro Nacional de Avaluadores que lleva la Superintendencia de Industria y Comercio; ii) establecer el precio mínimo de venta con base en las variables señaladas en el artículo 2.2.1.2.2.3.2 del Decreto 1082 de 2015; iii) la escritura pública debe otorgarse en la notaría de reparto correspondiente, dentro de los cuarenta y cinco (45) días calendario siguientes a la fecha en la cual el adjudicatario acredite el pago total del precio de venta; iv) Los derechos notariales, los gastos de fotocopias, autenticaciones y los impuestos de venta y registro se liquidarán y pagarán de conformidad con las normas legales vigentes sobre la materia, y v) se debe entregar el inmueble dentro de los treinta (30) días calendario siguientes a la fecha del registro, previa presentación del certificado de tradición y libertad en el que conste la inscripción de la escritura pública de venta del inmueble.
PROCESO DIVISORIO – Reglas – Requisitos – Condiciones
El artículo 414 regula el derecho de compra dentro del proceso divisorio, otorgando a los comuneros demandados la posibilidad de adquirir la cosa común antes de que se adelante el remate. Este derecho debe ejercerse dentro de los tres días siguientes a la ejecutoria del auto que ordena la venta, y si varios comuneros lo ejercen, la adquisición se distribuye en proporción a sus cuotas. El juez fija el precio correspondiente a cada comunero con base en el avalúo y ordena la consignación del valor dentro de los diez días siguientes, salvo que los demás comuneros otorguen un plazo mayor, que no puede exceder de dos meses. Si la consignación se realiza oportunamente, el juez adjudica el derecho mediante sentencia, consolidando la adquisición preferente.
[…]
En suma, el proceso divisorio se erige como el mecanismo a través del cual los comuneros de un inmueble proindiviso pueden lograr la enajenación del bien y, además, acceder preferencialmente a la cuota parte que pertenece a una entidad estatal. Solo en este contexto judicial, aplica el derecho de compra y, en su defecto, la posibilidad de adquirir el bien en remate con las ventajas previstas por la ley. Así mismo, en cuanto a la transacción que se adelante en el marco del proceso judicial deberá ser objeto de revisión, conforme a las reglas del artículo 312 de la Ley 1564 de 2012 – Código General del Proceso-, así como lo prescrito en el artículo 313. Fuera de este escenario judicial, la entidad estatal puede enajenar libremente su cuota ideal sin que exista derecho de preferencia alguno a favor de los demás comuneros, conforme a lo regulado en la Ley 1150 de 2007 y en el Decreto 1082 de 2015, explicado en las razones de este concepto.
Detalles del documento | |
| Fecha | 02/06/2026 |
| Actor | Shaiel Sabine Fierro Gómez |
| No. radicado interno | C-655 de 2026 |
| Año | 2026 |
| Mes | Junio |
| Radicado de Entrada | 1_2026_04_21_005385 |
| Radicado de Salida | 2_2026_06_02_005819 |
| Radicado Interno | C-655 |
| Descriptor | ENAJENACIÓN, BIENES PÚBLICOS, BIENES, ENAJENACIÓN DE BIENES, ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES, PROCESO DIVISORIO |
| Restrictor | Bienes muebles, Bienes inmuebles, Tipos, Comuneros, Reglas, Código Civil, Modalidad de contratación, Título Gratuito, CISA, bienes inmuebles que no requieran para el ejercicio de funciones, Modalidad de selección, Requisitos, Condiciones |