CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA – Noción – Obligación de hacer – Celebración de compraventa prometida – Código Civil artículos 1611 y 1857
[…] la promesa de compraventa es un contrato de carácter preparatorio que antecede al contrato prometido y que, cuando versa sobre la compraventa de bienes inmuebles, crea, fundamentalmente, una obligación de hacer consistente en la celebración de la compraventa prometida, esto es, el otorgamiento de la respectiva escritura pública que perfeccione el contrato que sirve de título traslaticio del derecho real de dominio, tal como se desprende de los artículos 1611 y 1857 del Código Civil.
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA – Código Civil artículo 1611 – Elementos constitutivos de obligaciones
[…] el contrato de promesa se encuentra contemplado en el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, el cual prescribe que «[l]a promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes»: (i) que la promesa conste por escrito; (ii) que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil (aunque debe entenderse que se refiere al 1502 ibidem); (iii) que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato prometido; y (iv) que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa —para el caso de los contratos reales—, o el cumplimiento de las formalidades legales —en los contratos solemnes—, de modo que esta última exigencia, en relación con las promesas de compraventa de bienes raíces, supone que en el documento contentivo de la promesa se determinen con toda claridad la cosa objeto de la venta y el precio que se debe pagar como contraprestación.
EFECTOS JURÍDICOS – Celebración del contrato prometido – Obligación de hacer – Contrato de compraventa – Diferencia – Obligación de dar
En relación con los efectos jurídicos del contrato de promesa, es menester indicar que la obligación esencial que surge recíprocamente para las partes contratantes en el marco de este negocio jurídico es la de celebrar el contrato prometido. Por tanto, se trata de un facere, es decir, de una obligación de hacer, a diferencia del contrato de compraventa de bienes inmuebles que […] genera, principalmente, una obligación bilateral de dar, consistente, en cuanto a la parte vendedora, en la obligación de transferir el derecho de dominio del bien inmueble y, en cuanto a la parte compradora, en la de pagar el precio. Se trata, claramente, de dos negocios jurídicos autónomos y diferenciados.
CONTRATO DE COMPRAVENTA – Definición – Código Civil artículo 1849 – Elementos esenciales – Cosa – Precio – Características del precio
En cuanto a la compraventa, el artículo 1849 del Código Civil establece que «es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio».
Los elementos esenciales del contrato de compraventa —de suerte que si falta alguno no hay contrato o degenera en uno distinto— son la cosa y el precio. La cosa vendida, que es el objeto de la obligación del vendedor, debe existir o esperarse que exista, ser susceptible de ser vendida y estar determinada. El precio, que es la obligación del comprador, debe ser determinado o por lo menos determinable; además, debe ser serio, por oposición al precio irrisorio; debe ser real, esto es, estipularse con la intención de ser pagado por el vendedor y exigido por el comprador, lo cual excluye que sea simulado; y debe ser justo, lo que significa que no debe ser inferior a la mitad del justo valor de la cosa, para que no sea injusto o vil y no quede afectado por lesión enorme si se trata de la compraventa de bienes inmuebles.
CONTRATO DE COMPRAVENTA – Perfeccionamiento – Obligación de dar – Obligaciones del comprador y del vendedor
[…] del contrato de compraventa surgen a cargo del vendedor las obligaciones principales de dar el bien objeto del contrato y de saneamiento de la cosa vendida […] y a cargo del comprador la obligación de pagar el precio convenido […] en el lugar y tiempo estipulados o, en silencio de las partes, en el lugar y tiempo de la entrega […] La obligación de dar no significa tan solo entregar físicamente, sino que exige la transferencia del derecho de dominio. […] La entrega de la cosa […] comprende tanto la tradición formal, mediante escritura pública debidamente registrada, como la entrega real y material del inmueble».
CONTRATO DE COMPRAVENTA – Naturaleza jurídica – Código Civil artículo 1857 – Excepciones – Compraventa de bien inmueble – Perfeccionamiento – Código Civil artículo 1760 – Código General del Proceso artículo 225
[…] de conformidad con el artículo 1857 del Código Civil, la compraventa es en principio un contrato consensual, pues «se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio, salvo las excepciones siguientes: la venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública». Como se observa, la norma citada establece unas excepciones, entre las que se encuentra la venta de bienes inmuebles, cuyo perfeccionamiento requiere del otorgamiento de escritura pública, instrumento que, además, es la única prueba de su existencia y contenido, según las voces del artículo 1760 del Código Civil, en concordancia con el artículo 225 del Código General del Proceso.
CONTRATO DE COMPRAVENTA – Elementos de perfeccionamiento del contrato estatal – Ley 80 de 1993 artículos 39 y 41
[…] tratándose de contratos celebrados por entidades estatales, estos deben constar por escrito, de acuerdo con los artículos 39 y 41 de la Ley 80 de 1993, según los cuales «[l]os contratos que celebren las entidades estatales constarán por escrito y no requerirán ser elevados a escritura pública, con excepción de aquellos que impliquen mutación del dominio o imposición de gravámenes y servidumbres sobre bienes inmuebles y, en general, aquellos que conforme a las normas legales vigentes deban cumplir con dicha formalidad».
TÉRMINO DE CADUCIDAD DEL MEDIO DE CONTROL – Contrato de promesa – Contrato de ejecución instantánea – CPACA artículo 164 numeral 2 literal j apartado i
[…] el contrato de promesa de compraventa […] por su naturaleza, es un contrato de ejecución instantánea, toda vez que su objeto se cumple o se concreta en un único momento, esto es, al celebrarse el contrato prometido.
[…]
[…] la doctrina especializada ha explicado que la promesa es un contrato de ejecución instantánea porque el hecho de que «exista un término implica tan sólo que las prestaciones que de él se derivan, se difieren en el tiempo, por razón de la propia naturaleza del contrato». En otras palabras, el hecho de que la obligación de hacer se difiera en el tiempo, no hace que tal contrato sea de tracto sucesivo.
[…] tratándose de un contrato de ejecución instantánea, […] el término de caducidad del medio de control debe computarse a partir del día siguiente al momento en que se cumplió o debió cumplirse la obligación insatisfecha, al tenor del apartado i) del literal j) del numeral 2 del artículo 164 del CPACA.
EXTINCIÓN DE OBLIGACIONES ANTICIPADAS – Contrato de promesa de compraventa – Contrato de compraventa
[…] si bien la obligación esencial que se deriva del contrato de promesa es de hacer, consistente en perfeccionar el negocio jurídico prometido, ocurre en la práctica que las partes, anticipadamente, incluyen en el negocio preparatorio estipulaciones que corresponden al contrato de compraventa que en el futuro se pretende celebrar.
[…]
En relación con en este tipo de pactos, mediante los cuales en el contrato de promesa las partes regulan de manera anticipada prestaciones propias del negocio prometido, debe reiterarse el carácter eminentemente preparatorio de la promesa, cuya función es la de dar paso a un contrato posterior, de ahí que las cláusulas accidentales convenidas en la promesa, que se refieran a prestaciones propias o inherentes al negocio definitivo, están subordinadas a su celebración y, una vez estipulado el contrato prometido, habrán de examinarse en concordancia con lo convenido en este último negocio jurídico.
[…] de acuerdo con el carácter preparatorio de la promesa, los pactos accidentales incorporados en el negocio preparatorio, por regla general, son «meramente provisionales, y por lo mismo resultan admisibles únicamente a modo de adelanto —lícito— de los efectos de la negociación prometida; pero, finalmente, las cargas del comprador y el vendedor no pueden tener origen distinto a la convención definitiva. Ello es así, pues si bien la anticipación de ciertas cargas negociales es válida, no lo es la sustitución de los efectos traditivos reservados a la compraventa»
[…]
[…] si en el contrato prometido se pactaron, sin reformas, las condiciones fijadas en la promesa, «resulta innegable la improcedencia (y futilidad) de hacer pervivir una negociación que, como se ha señalado insistentemente (…) corresponde a una expresión temporal de la voluntad de las partes, orientada […] a ser sustituida con el otorgamiento del contrato prometido». En cambio, si se presentan diferencias entre los contenidos de ambos negocios jurídicos, es dable concluir que las expresiones de voluntad vertidas en el contrato definitivo, que regulan de manera distinta alguno de los elementos del contrato de promesa, recogen «la contundente, irrebatible y definitiva voluntad de los contratantes, sustituyendo así su querer inicial, expresado en la promesa» En este último supuesto, ha de señalarse, entonces, que no es posible alegar un incumplimiento respecto de lo inicialmente pactado en la promesa cuando con el contrato de compraventa se modifican las condiciones o los elementos del negocio preparatorio, siendo prevalente, por supuesto, lo acordado en el contrato prometido.
CADUCIDAD DEL MEDIO DE CONTROL – CPACA artículo 164 literal j) apartado i)
[…] En línea con el análisis expuesto y en consideración a que el apartado i) del literal j) del numeral 2 del artículo 164 del CPACA señala que en los contratos de ejecución instantánea los dos (2) años para demandar, en ejercicio del medio de control de controversias contractuales, deben contarse «desde el día siguiente a cuando se cumplió o debió cumplirse el objeto del contrato», la Sala advierte que ello aconteció en el caso sub examine el 16 de octubre de 2019, día en el que se suscribió el contrato de compraventa, cuya escritura pública da cuenta de que para esa fecha el aquí actor recibió la totalidad del pago del bien inmueble por parte del municipio demandado —$740’000.000—, a pesar de que en la promesa se había pactado que parte de este rubro, en concreto el monto de seiscientos treinta millones de pesos ($630’000.000), se pagaría en la vigencia de 2020, como ha quedado analizado línea atrás.
Detalles del documento | |
| Fecha | 24/05/2026 |
| Número expediente/radicado interno | 72405 |
| Demandado | PRIMO ESTEBAN ORTIZ ORTIZ |
| Actor | MUNICIPIO DE BARBACOAS |
| Providencia | Autos |
| Sección / Sala | Sección Tercera |
| Subsección | C |
| Ponente | ADRIANA POLIDURA CASTILLO |
| Medio de Control / Acción | Controversias Contractuales |
| Recurso | Apelación |
| Año | 2026 |
| Mes | Mayo |
| Tipo de Contrato / Acto Administrativo | Contrato de promesa de compraventa |
| Tema | Caducidad del contrato - Incumplimiento del contrato |
| Naturaleza | Contractual |
| Descriptor | CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, EFECTOS JURÍDICOS, CONTRATO DE COMPRAVENTA, – Término de caducidad del medio de control, EXTINCIÓN DE OBLIGACIONES ANTICIPADAS, CADUCIDAD DEL MEDIO DE CONTROL |
| Restrictor | Noción, Obligación de hacer, Celebración de compraventa prometida, Código civil artículos 1611 y 1857, Código Civil artículo 1611, Elementos constitutivos de obligaciones, Celebración del contrato prometido, Contrato de compraventa, Diferencia, Obligación de dar, Definición, Código Civil artículo 1849, Elementos esenciales, Cosa, Precio, Características del precio, Perfeccionamiento, Obligaciones del comprador y del vendedor, Naturaleza jurídica, Código Civil artículo 1857, Excepciones, Compraventa de bien inmueble, Código Civil artículo 1760, Código General del Proceso artículo 225, Elementos de perfeccionamiento del contrato estatal, Ley 80 de 1993 artículos 39 y 41, Contrato de promesa, Contrato de ejecución instantánea, CPACA artículo 164 numeral 2 literal j apartado i, Contrato de promesa de compraventa, Contrato de compraventa 10.1. CPACA artículo 164 literal j) apartado i) |