CONTRATOS ESTATALES – Capacidad jurídica – Requisitos esenciales
Más allá de la tipicidad o no del contrato estatal, es necesario tener en cuenta que la capacidad contractual para celebrar contratos estatales está regulada en el artículo 6 de la Ley 80 de 1993. De conformidad con la norma citada, “Pueden celebrar contratos con las entidades estatales las personas consideradas legalmente capaces en las disposiciones vigentes […]”. De acuerdo con la modificación de la Ley 2160 de 2021, la norma agrega lo siguiente: “[…] También podrán celebrar contratos con las entidades estatales los Cabildos Indígenas, las asociaciones de Autoridades Tradicionales Indígenas, los consejos comunitarios de las comunidades negras regulados por la Ley 70 de 1993 […] las organizaciones de base de comunidades negras, afrocolombianas, raizales y palenqueras y las demás formas y expresiones organizativas […]; y los consorcios y uniones temporales”.
Al margen de la tipicidad o no del negocio, la existencia de los contratos estatales, es decir, la producción de efectos jurídicos en los términos del artículo 1501 ibidem, depende de la regulación del inciso primero de los artículos 39 y 41 del EGCAP. Por un lado, “Los contratos que celebren las entidades estatales constarán por escrito y no requerirán ser elevados a escritura pública, con excepción de aquellos que impliquen mutación del dominio o imposición de gravámenes y servidumbres sobre bienes inmuebles y, en general, aquellos que conforme a las normas legales vigentes deban cumplir con dicha formalidad”. Por otra parte, “Los contratos del Estado se perfeccionan cuando se logre acuerdo sobre el objeto y la contraprestación y éste se eleve a escrito”.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – Noción – Definición – Autonomía de la voluntad
Ahora bien, teniendo en cuenta el objeto de su consulta, es preciso mencionar que las entidades estatales regidas por el EGCAP están habilitadas para celebrar los contratos que suelen celebrar los particulares entre sí –como el de arrendamiento al que se refiere en su pregunta– en ejercicio de la autonomía de la voluntad privada. En ese sentido, puede ocurrir que dentro de la gestión ordinaria de sus competencias y funciones las entidades tengan necesidades que deban ser satisfechas a través de contratos como el de arrendamiento, en los que además de las disposiciones del EGCAP deberán aplicarse en su mayoría normas de derecho privado, lo que de ninguna manera desvirtúa la calidad de estatal de dichos contratos.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – Definición – Características – Decreto 1082 DE 2015 – Artículo 2.2.1.2.1.4.1
El artículo 1973 del Código Civil define el arrendamiento como “[…] un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. Se trata pues del acuerdo de voluntades en virtud del cual una de las partes –llamada arrendador– se obliga a concederle a otra –llamada arrendatario– el uso y goce de un bien, a cambio de una renta o canon. Por tanto, se diferencia del contrato de compraventa en que no opera una transferencia del dominio del bien cuyo uso y goce se entrega.
En cuanto a sus características, la doctrina ha indicado que el arrendamiento es un contrato: i) bilateral, pues ambas partes se obligan recíprocamente; ii) consensual, dado que se perfecciona con el consentimiento; iii) oneroso, ya que ambas partes obtienen utilidades –el arrendatario, el uso y goce del bien, y el arrendador la renta o canon–; iv) de ejecución sucesiva, en la medida en que se ejecuta en forma periódica; v) principal, porque existe en forma autónoma; y v) nominado, porque está tipificado y desarrollado en la ley.
[…]
Ahora bien, tratándose del arrendamiento de bienes inmuebles el artículo 2º, numeral 4° literal i), de la Ley 1150 de 2007 dispone la modalidad de selección de contratación directa, pues, establece que una de las causales de este procedimiento es “i) El arrendamiento o adquisición de inmuebles”. Adicionalmente, el artículo 2.2.1.2.1.4.11 del Decreto 1082 de 2015 dispone que las entidades estatales pueden alquilar o arrendar inmuebles mediante contratación directa para lo cual deben seguir las siguientes reglas: 1. Verificar las condiciones del mercado inmobiliario en la ciudad en la que la Entidad Estatal requiere el inmueble. 2. Analizar y comparar las condiciones de los bienes inmuebles que satisfacen las necesidades identificadas y las opciones de arrendamiento, análisis que deberá tener en cuenta los principios y objetivos del sistema de compra y contratación pública.
PLAZO DEL CONTRATO ‒ Exigibilidad de las obligaciones – Extinción de los derechos – Diferencias
El artículo 1551 del Código Civil define el “plazo” como la época para cumplir una obligación. El plazo puede ser i) expreso o ii) tácito. La doctrina define el “plazo” como un hecho futuro y cierto para el nacimiento o la extinción de un derecho, y elabora una clasificación de los plazos de la cual se destacan el plazo expreso y tácito, que complementa lo señalado en el Código Civil. Respecto del plazo expreso indica que es el señalado en términos explícitos, y el plazo tácito “[…] tiene lugar cuando no existe plazo expreso y la obligación no es susceptible de cumplirse inmediatamente […]”.
Particularmente, el plazo es una de las modalidades por la cual las obligaciones dejan de ser puras y simples. De hecho, la regla general es que el nacimiento del derecho sea concomitante con su exigibilidad, lo que repercute en el cumplimiento inmediato de la prestación debida. Sin embargo, con las cláusulas relativas al plazo, usuales en los contratos estatales, las partes modulan cualquiera de estos dos (2) elementos haciendo que las obligaciones sean exigibles o que lo derechos se extingan con el vencimiento de un periodo determinado en el contrato.
CONTRATOS ESTATALES ‒ Plazo suspensivo – Plazo extintivo – Exigibilidad – Extinción de las obligaciones
[…] usualmente los plazos en los contratos estatales son suspensivos, sin perjuicio de que del contenido del contrato se deriven plazos parciales u obligaciones que deben cumplirse en términos específicos. En todo caso, frente a cada contrato debe analizarse si se pactó un plazo suspensivo o extintivo, de conformidad con el régimen de las obligaciones establecido en el Código Civil, normas que se aplican a los contratos estatales, por la remisión realizada por el artículo 13 de la Ley 80 de 1993. Esto sucede tanto cuando se pactan entregas parciales como cuando la entidad recibe el objeto al finalizar el plazo pactado, porque la exigibilidad de las obligaciones está suspendida mientras cada uno de estos términos esté pendiente: la Administración solo podrá exigir el cumplimiento cuando venza el plazo pactado, pues solo a partir de ese momento las obligaciones son puras y simples. De hecho, la llegada o vencimiento del plazo suspensivo no extingue el contrato ni las obligaciones derivadas del vínculo jurídico, ya que, al contrario, lo que se requiere es precisamente su ejecución. Lo contrario equivale a afirmar que, si las obligaciones no se cumplen oportunamente, la entidad pierde el derecho a obtener el pago de la prestación debida, cuando considera que pese a su extemporaneidad se requiere su ejecución efectiva. Esta conclusión no solo sería contraria al interés público como fin de la contratación estatal, sino que desconoce la normas sobre el pago de los artículos 1626 y siguientes del Código Civil, razón por la cual, sin perjuicio de la responsabilidad del contratista por el cumplimiento extemporáneo, la entidad puede recibir lo que ejecute el contratista después de vencido el plazo del contrato, lo que se extiende a la exigibilidad de lo que está pendiente por cumplir. Lo anterior, en la medida que “El contrato no podrá considerarse definitivamente concluido hasta tanto ambas obligaciones y derechos principales, la entrega y recepción –o puesta a disposición– de la obra o su producto […] no hayan sido cumplidos”.
PLAZO EXTINTIVO – Contrato de Arrendamiento – Plazo determinado.
En este aspecto, el plazo del contrato de arrendamiento al ser extintivo debe caracterizarse por tener un término claro y determinado, con fundamento y cumplimiento de la planeación, el principio presupuestal de anualidad del gasto público, los principios de la función administrativa y la gestión fiscal. Esto permite a la administración pública ejercer sus funciones de seguimiento, supervisión y sanción dentro de un marco temporal definido. Un contrato sin plazo determinado vulneraría principios como la transparencia, la planeación, la eficiencia, así como el principio de anualidad del gasto público.
[…]
En consecuencia, los contratos estatales de arrendamiento deben estructurarse con base en una planeación rigurosa que incluya un plazo definido y determinado. Esta exigencia no solo responde a criterios legales, sino también a principios de buena administración y eficiencia institucional. En efecto, la estipulación de plazos indefinidos implicaría asumir obligaciones presupuestales, sin tener en cuenta el principio de anualidad del gasto, así como la problemática de establecer el valor estimado del contrato, el cual es fundamental para definir el monto de la disponibilidad presupuestal. Esto último, tiene sustento en el artículo 25 numeral 6 de la Ley 80 de 1993, que prescribe: “Artículo 25. Del Principio de Economía. En virtud de este principio: […] Las entidades estatales abrirán licitaciones e iniciarán procesos de suscripción de contratos, cuando existan las respectivas partidas o disponibilidades presupuestales”. De este modo, los contratos estatales de arrendamiento de bienes inmuebles implican que la entidad calcule su valor para contar con la disponibilidad presupuestal correspondiente
Detalles del documento | |
| Fecha de Entrada | 09/10/2025 |
| Fecha de Salida | 19/11/2025 |
| Actor | Juan David Piedrahita |
| No. radicado interno | C-1258 de 2025 |
| Radicado de Entrada | 1_2025_10_09_011357 |
| Radicado de Salida | 2_2025_11_19_012118 |
| Radicado Interno | C-1258 de 2025 |
| Descriptor | CONTRATOS ESTATALES, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, PLAZO EXTINTIVO |
| Restrictor | Capacidad jurídica, Requisitos esenciales, Noción, Definición, Autonomía de la voluntad, Características, Decreto 1082 de 2015, Artículo 2.2.1.2.1.4.1, Exigibilidad de las obligaciones, EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS, Diferencias, PLAZO SUSPENSIVO, PLAZO EXTINTIVO, Exigibilidad, EXTINCIÓN DE LAS OBLIGACIONES, Contrato de arrendamiento, Plazo determinado |