Documento: C-1595 de 2026

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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – Concepto – Elementos – Regulación

Aunque el contrato de arrendamiento no hace parte del listado enunciativo del artículo 32 de la Ley 80 de 1993, su regulación se encuentra en el Código Civil y en el Código de Comercio, principalmente, los artículos 1973 al 2078 del Código Civil que lo desarrollan. Particularmente, el artículo 1973 del Código Civil define el contrato de arrendamiento como “[…] un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. Se trata pues del acuerdo de voluntades en virtud del cual una de las partes –llamada arrendador o arrendadora– se obliga a concederle a otra –llamada arrendatario o arrendataria– el uso y goce de un bien, a cambio de una renta o canon, diferenciándose del contrato de compraventa en que no opera una transferencia del dominio del bien cuyo uso y goce se entrega.

En cuanto a sus características, la doctrina ha indicado que el arrendamiento es un contrato: 1) bilateral, pues ambas partes se obligan recíprocamente; 2) consensual, dado que se perfecciona con el consentimiento; 3) oneroso, ya que ambas partes obtienen utilidades –el arrendatario, el uso y goce del bien, y el arrendador la renta o canon–; 4) de ejecución sucesiva, en la medida en que se ejecuta en forma periódica; 5) principal, porque existe en forma autónoma; y 6) nominado, porque está tipificado y desarrollado en la ley.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – EGCAP – Terminación anticipada – Autonomía de la voluntad

En consecuencia, la terminación anticipada de mutuo acuerdo es una práctica común en la contratación estatal cuando las partes del negocio jurídico tienen la voluntad de no continuar con la ejecución del contrato celebrado. Esto implica que, en ejercicio de la autonomía de la voluntad la Entidad Estatal y el contratista tienen la potestad de convenir la terminación anticipada del contrato, elevándola a escrito. En el escenario en que la entidad actúa como arrendataria, la terminación anticipada supone que liberen los recursos asociados al contrato terminado, los cuales pueden ser destinados a la celebración de un nuevo contrato, en caso de que persista la necesidad que motivó la contratación. Cuando actúa como arrendadora, la entidad puede definir la necesidad de celebrar un nuevo contrato que responda a las condiciones reales del mercado, lo cual puede incluir nuevas cláusulas u obligaciones e, incluso, el cobro de un canon superior al arrendatario.

Esta Agencia ha precisado que la terminación por mutuo acuerdo requiere el consentimiento de la Entidad Estatal y del contratista, y que alcanza existencia, validez y eficacia jurídica cuando se perfecciona por escrito mediante el acuerdo de voluntades de las partes, observando las mismas formalidades exigidas para la celebración del contrato. Las partes pueden convenir, además, que la ejecución culmine en la fecha de suscripción del acuerdo o en una fecha posterior. Esta figura, denominada también mutuo disenso o resciliación, se funda en los artículos 1602 y 1625 del Código Civil, según los cuales todo contrato legalmente celebrado es ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales, y las obligaciones se extinguen, entre otros modos, por la convención de las partes interesadas.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – EGCAP – Terminación anticipada – Autonomía de la voluntad – Límites

Con todo, la autonomía de la voluntad de las Entidades Estatales no es absoluta. Los servidores públicos deben buscar el cumplimiento de los fines estatales y la protección de los derechos de la Entidad, y responden por sus actuaciones, en los términos de los artículos 3, 4, 23 y 26 de la Ley 80 de 1993. Por ello, la decisión de terminar anticipadamente el contrato debe estar motivada en una causa real y documentada, soportada en el interés público, como la necesidad de que el aprovechamiento del bien fiscal responda a sus condiciones actuales de uso y a los precios del mercado, y no puede utilizarse como un mecanismo para eludir las normas imperativas que regulan la modificación de los contratos o la selección del contratista.

En este punto conviene precisar el alcance de la causa. La terminación y la posterior recontratación suponen una circunstancia sobreviniente, esto es, surgida o conocida con posterioridad a la celebración del contrato, que altera de manera real las condiciones de uso, aprovechamiento o valor del inmueble. Si la variación invocada ya existía y era conocible al momento de estructurar el contrato inicial, no se está ante una causa sobreviniente sino ante una deficiencia de planeación, que esta Agencia ha señalado que no constituye, por sí sola, justificación suficiente para alterar lo pactado. La entidad debe documentar en los estudios previos la naturaleza sobreviniente de la causa, de modo que la decisión no encubra una corrección de errores de la etapa precontractual ni un favorecimiento del arrendatario en ejecución.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – EGCAP – Terminación anticipada – Nuevo contrato – Mismo arrendatario y nuevo canon

Terminado el contrato, si la Entidad Estatal requiere celebrar un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, podrá definir las características del negocio de acuerdo con las condiciones del mercado y celebrarlo, incluso, con el mismo arrendatario. Como se explicó, el literal i) del numeral 4 del artículo 2 de la Ley 1150 de 2007 permite acudir a la contratación directa para el arrendamiento de inmuebles, con independencia de que la Entidad actúe como arrendadora o como arrendataria. Sin embargo, el nuevo contrato es un negocio jurídico autónomo y no implica la continuación del anterior, de modo que debe cumplir todos los requisitos previstos en el ordenamiento jurídico para su celebración y respetar los principios de la contratación estatal.

Finalmente, las condiciones del nuevo contrato deben ser acordes a la planeación de la Entidad. El artículo 2.2.1.1.1.6.1 del Decreto 1082 de 2015 establece que “La Entidad Estatal debe hacer, durante la etapa de planeación, el análisis necesario para conocer el sector relativo al objeto del Proceso de Contratación desde la perspectiva legal, comercial, financiera, organizacional, técnica, y de análisis de Riesgo”. En el arrendamiento de inmuebles, este análisis comprende el estudio del mercado inmobiliario en el que se encuentra el bien, las condiciones normativas de uso y aprovechamiento que le son aplicables y su incidencia en el valor del canon. Con base lo anterior, la Entidad debe definir el canon, el plazo y los mecanismos de ajuste del canon durante la ejecución, de manera que el contrato se mantenga en condiciones de mercado a lo largo de su vigencia.

En esta medida, cuando el nuevo contrato contempla un canon superior al inicialmente pactado, la operación puede, incluso, resultar beneficiosa para el patrimonio público, dado que la Entidad obtiene una mayor contraprestación, lo cual resulta, en términos generales, acorde con los fines de la contratación estatal y con los principios de economía y eficiencia de la gestión fiscal. Sin embargo, la Entidad deberá en cualquier caso cumplir los requisitos descritos y las condiciones propias del arrendamiento de bienes fiscales, entre ellas, que el uso autorizado al arrendatario sea compatible con la destinación del bien y con las normas que regulan su aprovechamiento, y que el canon corresponda efectivamente a las condiciones del mercado.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – EGCAP – Renovación tácita – Prórroga automática – Prohibición

[…] el Consejo de Estado concluyó que las disposiciones del Código de Comercio sobre la renovación tácita y prórroga automática de los contratos de arrendamiento no se integran al régimen del contrato estatal. De acuerdo con la jurisprudencia reiterada del Consejo de Estado, en el contrato de arrendamiento estatal no tiene lugar la cláusula de prórroga automática ni la renovación tácita o reconducción, a la cual se refiere el artículo 2014 del Código Civil, pues este tipo de disposiciones suponen un derecho de permanencia indefinida de la relación contractual que contraviene el deber de igualdad y los principios de moralidad, eficiencia y economía en el ejercicio de la función administrativa, según lo dispuesto en el artículo 209 de la Constitución Nacional.