CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – Concepto – Elementos – Regulación
Aunque el contrato de arrendamiento no hace parte del listado enunciativo del artículo 32 de la Ley 80 de 1993, su regulación se encuentra en el Código Civil y en el Código de Comercio, principalmente, los artículos 1973 al 2078 del Código Civil que lo desarrollan. Particularmente, el artículo 1973 del Código Civil define el contrato de arrendamiento como “[…] un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. Se trata pues del acuerdo de voluntades en virtud del cual una de las partes –llamada arrendador o arrendadora– se obliga a concederle a otra –llamada arrendatario o arrendataria– el uso y goce de un bien, a cambio de una renta o canon, diferenciándose del contrato de compraventa en que no opera una transferencia del dominio del bien cuyo uso y goce se entrega.
En cuanto a sus características, la doctrina ha indicado que el arrendamiento es un contrato: 1) bilateral, pues ambas partes se obligan recíprocamente; 2) consensual, dado que se perfecciona con el consentimiento; 3) oneroso, ya que ambas partes obtienen utilidades –el arrendatario, el uso y goce del bien, y el arrendador la renta o canon–; 4) de ejecución sucesiva, en la medida en que se ejecuta en forma periódica; 5) principal, porque existe en forma autónoma; y 6) nominado, porque está tipificado y desarrollado en la ley.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – EGCAP – Renovación tácita – Prórroga automática – Prohibición
[…] el Consejo de Estado concluyó que las disposiciones del Código de Comercio sobre la renovación tácita y prórroga automática de los contratos de arrendamiento no se integran al régimen del contrato estatal . De acuerdo con la jurisprudencia reiterada del Consejo de Estado , en el contrato de arrendamiento estatal no tiene lugar la cláusula de prórroga automática ni la renovación tácita o reconducción, a la cual se refiere el artículo 2014 del Código Civil, pues este tipo de disposiciones suponen un derecho de permanencia indefinida de la relación contractual que contraviene el deber de igualdad y los principios de moralidad, eficiencia y economía en el ejercicio de la función administrativa, según lo dispuesto en el artículo 209 de la Constitución Nacional.
EGCAP – Artículo 518 código de comercio – No integración
[…] el Consejo de Estado ha reiterado que las cláusulas de renovación tácita o de prórroga automática también se oponen a los principios y fines de la contratación estatal establecidos en la Ley 80 de 1993, como el deber de planeación, y los principios de transparencia, libre concurrencia y buena administración consagrados en el artículo 24 y 40 . Sobre el derecho establecido en el artículo 518 del Código de Comercio, dispuso que no es posible imponer a las Entidades Estatales una renovación obligatoria e indefinida del contrato, pues esto supone también una vulneración del principio de selección objetiva, del de libre concurrencia y de los principios de buena administración.
Como argumento adicional a esta postura, la alta corporación ha advertido que la continuidad en la ejecución del contrato de arrendamiento una vez vencido el término pactado da lugar a una situación de hecho que no tiene la entidad para configurar el contrato estatal. Es decir, la renovación tácita implica que no existe un documento escrito que dé origen al contrato, lo cual contraviene la formalidad esencial que exige el artículo 41 de la Ley 80 de 1993. En esta línea, el Consejo de Estado también ha evidenciado que la renovación constituye una modificación del contrato inicial, pues se trata de un nuevo vínculo contractual. A su vez, la modificación puede, incluso, constituir una novación del contrato inicial, es decir, el surgimiento de un contrato nuevo frente al cual el cumplimiento del EGCAP exigiría la celebración de un procedimiento de selección específico para la garantía la selección objetiva .
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – Régimen especial – Artículo 518 Código de comercio – Alcance
En consecuencia, la aplicación del artículo 518 del Código de Comercio en contratos de arrendamiento de local comercial en los que intervenga una entidad de régimen especial como arrendadora o arrendataria exige un análisis caso a caso que, si bien reconozca las normas establecidas en sus manuales de contratación y la autonomía de la voluntad de las entidades, considere la naturaleza de la actividad de la entidad, las características del bien objeto del contrato y el régimen presupuestal aplicable. Dicho análisis determinará si la situación concreta configura una tensión entre derechos de igual orden, resoluble en los términos previstos en la citada disposición, o si, por el contrario, el derecho individual del arrendatario colisiona con el interés público, caso en el cual su primacía haría improcedente la aplicación del derecho de renovación tácita del contrato.
Detalles del documento | |
| Fecha de Entrada | 03/03/2026 |
| Fecha de Salida | 16/04/2026 |
| Actor | Gina Marcela Rojas Figueredo |
| No. radicado interno | C-344 de 2026 |
| Radicado de Entrada | 1_2026_03_03_002963 |
| Radicado de Salida | 2_2026_04_16_003910 |
| Radicado Interno | C-344 |
| Descriptor | CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, EGCAP |
| Restrictor | Concepto, Elementos, Regulación, Renovación tácita, Prórroga automática, Prohibición, Artículo 518 código de comercio, No integración, Régimen especial, Alcance |