Documento: 20001233900020170005201 de 2026

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COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES –Solemnidad ad substantiam actus – Requisito de existencia del contrato – Escritura pública – Falta de prueba de la escritura pública – Improcedencia de reconocer la compraventa – Código Civil artículos 1760 y 1857

Bien es sabido que en el ordenamiento jurídico colombiano el contrato de compra venta de bienes inmuebles está sujeto a una solemnidad ad substantiam actus, de cuya observancia pende su existencia, como es la de ser elevado a escritura pública, de suerte que la inobservancia de dicho requisito solemne para su celebración conduce a que el juez deba tenerla por no realizada, como se desprende de lo normado por los artículos 1760 y 1857 del Código Civil. Toda vez que en el expediente no se encuentra probada la celebración del contrato de compraventa del inmueble objeto materal (sic) del presente litigio, a la cual se refiere el libelo inicial del proceso, pues no se aportó la escritura pública correspondiente, la Sala queda relevada de efectuar pronunciamiento alguno adicional en relación con la pretensión primera de la demanda, aspecto en relación con el cual la sentencia de primera instancia, en tanto negó las pretensiones formuladas por la parte actora, deberá ser confirmada.

BIENES BALDÍOS – Caducidad del medio de control de nulidad y restablecimiento del derecho – Término de dos años – Cómputo para terceros –Ley 1437 de 2011 artículo 164

El literal e) del numeral 2 del artículo 164 de la Ley 1437 de 2011 establece cuanto se transcribe a continuación:

“Artículo 164. Oportunidad para presentar la demanda. La demanda deberá ser presentada:

(…) 2. En los siguientes términos, so pena de que opere la caducidad:

(…) e) Cuando se pretenda la nulidad y la nulidad y restablecimiento del derecho de los actos administrativos de adjudicación de baldíos proferidos por la autoridad agraria correspondiente, la demanda deberá presentarse en el término de dos (2) años, siguientes a su ejecutoria o desde su publicación en el Diario Oficial, según el caso. Para los terceros, el término para demandar se contará a partir del día siguiente de la inscripción del acto en la respectiva Oficina de Instrumentos Públicos;…”.

Como de su simple lectura se desprende, la norma que se viene de transcribir consagra el término de caducidad del medio de control de nulidad y restablecimiento del derecho en los casos en los cuales este se ejerce con el propósito de que se declare la nulidad de actos administrativos de adjudicación de baldíos […]

BIENES BALDÍOS – Bienes públicos – Límites del Estado – Bienes encaminados a ser afectados para la prestación de servicios públicos – Garantía de provisión de tierras a sujetos de especial protección constitucional – Imprescriptibilidad e inenajenabilidad – Constitución Política artículo 63

De conformidad con lo expuesto, en criterio de la Sala, por razón del contenido del acto administrativo aquí enjuiciado, vale decir de la Resolución No. 066 de 2013 en comento, el análisis respecto de la oportunidad para la presentación de la demanda de nulidad y restablecimiento del derecho en contra del mismo encuadra en el supuesto descrito en el literal b) del numeral 1 del artículo 164 del CPACA, por cuya virtud la demanda debe ser presentada “1. En cualquier tiempo, cuando: (…) b) [E]l objeto del litigio lo constituyan bienes estatales imprescriptibles e inenajenables”.

Lo anterior habida consideración de que los bienes baldíos se han catalogado como un tipo especial de bienes, cuales son los bienes fiscales adjudicables, esto es, aquellos bienes públicos que no están a disposición de la población en general, no son de uso público sino bienes fiscales. Ello significa que no cualquier persona tiene derecho a usarlos, sino que cuentan con una vocación de uso exclusivo por parte de entidades del Estado, ora para destinarse a la prestación de servicios públicos, ora para ser adjudicados; por tal motivo, la propiedad que ejerce el Estado sobre los baldíos tiene determinados atributos que la distinguen de la propiedad plena que ejercen los particulares respecto de sus bienes.

En primer lugar, el Estado no cuenta con plenas facultades de disposición sobre dichos bienes y, en consecuencia, no puede destinarlos a un uso cualquiera. La propiedad del Estado sobre los bienes baldíos está encaminada a ser afectada para la prestación de servicios públicos y para garantizar la provisión de tierras a sujetos de especial protección constitucional. Y, en segundo término, contrario a lo que ocurre con la propiedad de los particulares, la propiedad estatal sobre los baldíos es imprescriptible. El artículo 63 de la Constitución Política defiere al Legislador la determinación de los bienes que son inalienables, imprescriptibles e inembargables. Por lo tanto, los bienes baldíos no son susceptibles de cambiar de propietario mediante prescripción adquisitiva.

BIENES BALDÍOS – Imprescriptibilidad – Normatividad – Ley 48 de 1882 artículo 3 – Ley 110 de 1912 artículo 65 – Decreto 1400 de 1970 artículo 413 – Decreto 2282 de 1989 artículo 407 numeral 4 – Ley 160 de 1994 artículo 65

En la legislación nacional la imprescriptibilidad de los bienes baldíos se encuentra establecida en la ley desde que el Código Fiscal, adoptado mediante la Ley 48 de 1882, dispuso en su artículo 3º que “[L]as tierras baldías se reputan bienes de uso público, y su propiedad no se prescribe contra la Nación, en ningún caso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2519 del Código Civil”. Similar previsión se estableció tanto en el artículo 65 del siguiente Código Fiscal, adoptado mediante la Ley 110 de 1912, como en el artículo 413 numeral 4 del Decreto 1400 de 1970, en el artículo 407, numeral 4 del Decreto 2282 de 1989, preceptos todos que establecieron la prohibición de alegar la prescripción adquisitiva respecto de este tipo de bienes; prohibición reiterada por el artículo 65 de la Ley 160 de 1994.