Documento: C-1535 de 2026

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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – Definición – Elementos

[…] las entidades estatales regidas por el EGCAP están habilitadas para celebrar los contratos que suelen celebrar los particulares entre sí –como el de arrendamiento al que se refiere en su pregunta– en ejercicio de la autonomía de la voluntad privada. En ese sentido, puede ocurrir que dentro de la gestión ordinaria de sus competencias y funciones las entidades tengan necesidades que deban ser satisfechas a través de contratos como el de arrendamiento, en los que además de las disposiciones del EGCAP deberán aplicarse en su mayoría normas de derecho privado, lo que de ninguna manera desvirtúa la calidad de estatal de dichos contratos.

El artículo 1973 del Código Civil define el arrendamiento como “[…] un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. Se trata pues del acuerdo de voluntades en virtud del cual una de las partes –llamada arrendador– se obliga a concederle a otra –llamada arrendatario– el uso y goce de un bien, a cambio de una renta o canon. Por tanto, se diferencia del contrato de compraventa en que no opera una transferencia del dominio del bien cuyo uso y goce se entrega.

En cuanto a sus características, la doctrina ha indicado que el arrendamiento es un contrato: i) bilateral, pues ambas partes se obligan recíprocamente; ii) consensual, dado que se perfecciona con el consentimiento; iii) oneroso, ya que ambas partes obtienen utilidades –el arrendatario, el uso y goce del bien, y el arrendador la renta o canon–; iv) de ejecución sucesiva, en la medida en que se ejecuta en forma periódica; v) principal, porque existe en forma  utónoma; y v) nominado, porque está tipificado y desarrollado en la ley.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – incremento

[…] las partes pueden acordar un mecanismo de reajuste del canon, definiendo la fórmula o el porcentaje aplicable y el momento a partir del cual operará, de manera que las obligaciones económicas sean claras, objetivas y determinables desde la estructuración y posterior celebración del contrato. Cuando estos elementos han sido definidos previamente, la aplicación del reajuste corresponde al cumplimiento de una condición contractual pactada y no constituye, por ese solo hecho, una modificación del contrato, aun cuando implique una variación del valor que debe pagarse durante su ejecución.

Distinto es el supuesto en el que, durante la ejecución contractual, se pretenda introducir un incremento del canon que no fue contemplado inicialmente. En tal caso, se trataría de modificar las condiciones económicas del negocio jurídico, cuya procedencia deberá analizarse conforme al régimen aplicable a la modificación de los contratos estatales. Por consiguiente, la autonomía de la voluntad no habilita a las partes para desconocer las disposiciones legales aplicables ni permite que una de ellas imponga unilateralmente un incremento no previsto en el contrato.